Počet rodin, které bydlí ve větších či menších bytových domech, v současné době mírně převažuje nad množstvím rodin usazených v rodinných domech. Právo dlouhodobě užívat byt v bytovém domě vyplývá buď ze smlouvy o nájmu bytu, z členství v družstvu nebo z vlastnického práva k bytové jednotce.

Obyvatelé bytových domů se bohužel nezřídka potýkají se situací, kdy některý ze sousedů závažným způsobem či opakovaně porušuje své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy, ze svého členství v družstvu či z vlastnického práva k bytové jednotce. Někteří obyvatelé bytových domů jsou schopni např. zanedbávat nezbytnou údržbu bytu do té míry, že tím obtěžují ostatní, vytrvale odmítat zpřístupnění bytu za účelem provedení rekonstrukce společných částí bytového domu (typicky odmítnutí zpřístupnění podkrovního bytu za účelem opravy střechy), anebo dlouhodobě neplatit výdaje spojené s daným typem bydlení (nájemné či příspěvky do fondu oprav, dlužné poplatky za energie a další).

Uvedené problémy lze v souladu se zákonem řešit. V krajním případě lze osobu, která závažným způsobem porušuje své povinnosti, dokonce zbavit jeho dosavadního právního poměru k bytu. Taková možnost existuje u všech právních důvodů zakládajících oprávnění určité osoby bydlet v konkrétním bytě. Právní řád tedy zná jak možnost ukončení nájemního vztahu, tak možnost vyloučení člena z bytového družstva, a dokonce také možnost prodat bytovou jednotku i bez souhlasu jejího vlastníka.

Je samozřejmé, že uvedené způsoby řešení problémů vzniklých při soužití v domě představují zásah do práv osoby, proti které mají být použita. Intenzita takového zásahu do práv je nejnižší při ukončení prostého nájemního vztahu a nejvyšší při odnětí vlastnického práva k bytové jednotce při jejím nedobrovolném prodeji. Zákon proto pro jednotlivé možnosti ukončení vztahu s narušitelem poměrů v domě stanoví více či méně přísné podmínky.

Ukončení nájemního vztahu k bytu

Je-li byt určité osobě za úplatu přenechán vlastníkem bytu k dočasnému užívání, jedná se o nájem bytu. Ten může být sjednán jak na dobu určitou, tak na dobu neurčitou.

Nájem bytu lze ze strany pronajímatele ukončit výpovědí, a to zpravidla s tříměsíční výpovědní dobou. Výpověď musí být učiněna v písemné formě a musí být nájemci doručena. Aby byla výpověď z nájmu bytu platná, musí v ní být uveden zákonem předpokládaný důvod výpovědi a poučení o právu pronajímatele vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

I bez výpovědní doby lze nájem vypovědět, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem. V takovém případě může pronajímatel požadovat, aby mu nájemce odevzdal byt bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce spočívá zejména v nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobení jiných závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo sousedům, anebo neoprávněné užívání bytu jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo dohodnuto.

Pokud nájemce v souvislosti se skončením nájmu neodevzdá byt včas pronajímateli, pronajímatel se může obrátit na soud s žalobou o vyklizení. Splnění povinnosti vyklidit byt, o níž rozhodl soud, je poté možné vymáhat v exekuci.

Vyloučení člena z bytového družstva

Členství v bytovém družstvu zakládá právo člena uzavřít s družstvem nájemní smlouvu k některému z bytů ve vlastnictví družstva. Na základě nájemní smlouvy s družstvem je pak člen družstva případně spolu s dalšími osobami oprávněn užívat konkrétně vymezený byt.

Člena lze z bytového družstva vyloučit ve dvou případech: (i) pokud nájemce hrubě porušil svou povinnost vyplývající z nájmu, (ii) pokud byl nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu, na některém ze sousedů nebo proti cizímu majetku nacházejícímu se v domě.

Členovi družstva musí být nejprve udělena písemná výstraha, o níž rozhoduje představenstvo, případně jiný orgán určený stanovami. Výstraha musí obsahovat důvod jejího udělení a upozornění na možnost vyloučení. V písemné výstraze musí být člen družstva vyzván, aby s porušováním členských povinností přestal a následky jejich porušení odstranil; k tomu se členovi vždy poskytne přiměřená lhůta nejméně v délce 30 dnů.

Následně o vyloučení člena z družstva rozhoduje představenstvo nebo jiný orgán určený stanovami, a to do 6 měsíců ode dne, kdy se družstvo dozvědělo o důvodu vyloučení. O vyloučení člena se však musí rozhodnout nejpozději do 1 roku ode dne, kdy důvod vyloučení nastal. Rozhodnutí o vyloučení musí být písemné a musí obsahovat poučení o tom, že proti rozhodnutí o vyloučení může vyloučený člen podat odůvodněné námitky k členské schůzi ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení oznámení o vyloučení.

Pokud členská schůze námitky člena proti jeho vyloučení zamítne, člen družstva je dále oprávněn podat ve lhůtě 3 měsíců návrh soudu na prohlášení rozhodnutí o vyloučení za neplatné. Do doby uplynutí této lhůty nebo do doby pravomocného skončení soudního řízení družstvo nemůže vůči členovi uplatnit žádná práva plynoucí ze zániku jeho členství. Do této doby tedy družstvo nemůže požadovat po vyloučeném členovi, aby opustil a vyklidil byt, který užívá.

V souvislosti s vyloučením člena z bytového družstva je rovněž třeba upozornit na povinnost bytového družstva vyplatit vyloučenému členu vypořádací podíl. Vypořádací podíl přitom nesmí být nižší, než je výše splněného členského vkladu.

Prodej bytové jednotky ve vlastnictví člena společenství vlastníků jednotek

Společenství vlastníků jednotek je vytvářeno v případech, kdy je bytový dům rozdělen na bytové jednotky. Každá jednotka je pak samostatným předmětem vlastnického práva a je tvořena vždy bytem a určitým podílem na společných částech.

V případě, že vlastník některé z bytových jednotek porušuje své povinnosti, dotčení sousedi nebo přímo společenství vlastníků jednotek se mohou obrátit na soud. V případě, že soud žalobě na splnění povinnosti vyhoví, vlastník jednotky je po právní moci rozsudku povinen uloženou povinnost v soudem určené lhůtě skutečně splnit. Splnění soudem uložené povinnosti po uplynutí lhůty k jejímu splnění je možné vymáhat v exekučním řízení. Pokud vlastník i po uplynutí této lhůty svou povinnost dále porušuje způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek, pak může soud na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného souseda také nařídit, aby byla bytová jednotka prodána. V tom případě je vlastník bytové jednotky zcela zbaven svého vlastnického práva. Má však právo na vyplacení kupní ceny, za níž byla jednotka prodána.